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Sursouscrite 2 fois au moment de son lancement en 2017, l'opération de titrisation de Dar Saada, portant sur 600 MDH, devait permettre au groupe de monétiser ses actifs et financer son développement. Mais depuis 2021, le groupe fait défaut sur cette opération en ne payant pas les loyers et en n'effectuant pas les rachats d'actifs prévus auprès du fonds pour rembourser les investisseurs. Ces derniers ont alors décidé d'offrir un délai supplémentaire au promoteur pour finaliser les rachats d'actifs auprès du fonds.
En mars 2023, les porteurs d’obligations se sont réunis à nouveau pour décider d’envoyer des lettres de mise en demeure au titre du recouvrement du loyer, de l’engagement de rachat des actifs et du paiement de la taxe sur les terrains non bâtis des actifs, avions-nous appris auprès des opérateurs. D’ailleurs, le groupe souhaitait lancer une émission obligataire en 2022 pour s’acquitter de sa dette mais elle n’a pas abouti au moment voulu, avant la date de l’échéance du fonds.
Une solution est en cours
Pour honorer ses engagements, le groupe immobilier creuse désormais officiellement la piste d'une cession d'actifs. «Nous sommes sur une opération de cession des parts sociales de la société RDS V pour un montant de 200 MDH dont 100 MDH déjà versé entre les mains du notaire chargé pour le déroulement et la finalisation de l’opération. Bien entendu, le prix de cession de la filiale (RDS V) convenu avec l’acquéreur de 200 MDH devrait servir partiellement au remboursement des différents coupons, intérêts de retard etc », explique le management dans son Rapport financier 2022.
En plus de cette cession, RDS envisage le recours à un autre «financement » qui sera destiné (conjointement avec le prix de cession de RDS V) au rachat intégral des actifs immobiliers restants entre les mains du FT Olympe, et sera garantie entre autres par des sûretés réelles (hypothèques RDS).
Le montant global nécessaire pour la récupération de l’intégralité des obligations du fonds et clore le dossier est de près de 497 MDH.
Malgré un déstockage important et une dette globalement maîtrisée, Résidences Dar Saada a clôturé l'année 2022 par la réalisation d’un résultat net négatif de 61 MDH après une perte de 17 MDH en 2021.
Le Groupe, qui a décidé volontairement de réduire la voilure sur sa production dans un contexte difficile pour le secteur, a procédé à un remboursement de 533 M DH de dettes bancaires, hors intérêts, au titre de cette année.
Ainsi, l’endettement global net à fin décembre 2022 s’élève à 1,9 milliards DH. Cette baisse s’explique par les remboursements de la période ainsi que la sortie du périmètre de consolidation du fonds FT Olympe en cours de liquidation.
Ainsi, le gearing net passe de 38% en 2021 à 32% à fin 2022, en recul de 6 points en une année.
Une stratégie ajustée
Le groupe a réalisé un chiffre d’affaires annuel de 543 M DH en 2022, contre 776 M DH durant la même période de 2021, soit une baisse de 30% et qui s’explique principalement par la décision du management de ralentir la production compte tenu des difficultés que connaît le secteur du BTP et le retard d’obtention des titres fonciers de la 1ère tranche d’un projet de standing supérieur au centre de Casablanca dont les travaux sont achevés.
D’ailleurs, le contexte actuel, marqué par les tensions inflationnistes et le retard d’application de la nouvelle réglementation relative à l’immobilier social, ont poussé le groupe à ajuster sa stratégie et a définir un nouveau plan de développement axé sur de nouvelles priorités. Il s’agit, entre autres, du déstockage rapide des produits finis, une meilleure adéquation de l’offre aux besoins du marché, la priorisation des projets à forte valeur ajoutée avec un niveau satisfaisant des préventes et l’accélération du développement des projets en Afrique subsaharienne.