Décryptages

           Depuis la promulgation de la loi n° 70-14 portant sur la mise en place des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et ce, en août 2016, cette nouvelle activité a connu un développement notable. En effet, les deux circulaires de l’AMMC, qui détaillent les règles régissant le fonctionnement et l’agrément des sociétés de gestion et des OPCI, ont été promulguées respectivement les derniers mois de l’année 2019. Il s’en est suivi rapidement, l’agrément des sociétés de gestion. La première société de gestion à avoir été agréée est AjarInvest, filiale de la CDG et du CIH Bank, et ce, le 23 juillet 2019. Huit autres sociétés de gestion ont été ensuite agréées entre fin novembre 2019 et fin décembre 2020. Quant à la fiscalité des OPCI elle a vu le jour en 2017, soit juste après le vote de la loi n° 70-14. Ce qui a dénoté de l’intérêt des pouvoirs publics à faire émerger rapidement cette nouvelle activité. Ladite fiscalité a connu depuis, quelques ajustements dont les impacts ne manqueront pas de se faire sentir dans un sens comme dans l’autre.

Forts de la mise en place des dispositions législatives, réglementaires et fiscales, les premiers OPCI n’ont pas tardé à voir le jour. En effet c’est le 12 décembre 2019 que le premier OPCI a été agréé, le deuxième agrément a été délivré par l’AMMC le 27 décembre 2019. Il s’agit des deux OPCI « CDG Premium Immo » et « CIH Patrimmo », les deux premiers OPCI de l’histoire du Maroc et de l’Afrique du Nord. Ils ont été structurés et créés par la société de gestion AjarInvest qui a, par ailleurs, structuré et agréé les quatre premiers OPCI de l’histoire du Maroc. Entre temps plusieurs évaluateurs ont obtenu leurs agréments et l’écosystème des OPCI a commencé à s’organiser. Actuellement le nombre d’évaluateurs OPCI s’élève à douze.

Parallèlement à la mise en place de l’écosystème des OPCI, ceux-ci ont connu un développement notable. En effet le nombre d’OPCI est passé de 4 en Août 2020 à 52 à fin Août 2023, ainsi sur cette période, le nombre d’OPCI agréés a été multiplié par 13 soit l’agrément de 4 OPCI tous les trimestres, ce qui représente une progression moyenne annuelle de 135 %.

Cette forte progression doit toutefois être nuancée. En effet, entre Aout 2020 et Aout 2023, trois phases peuvent être identifiées.

À fin 2020, Le montant moyen levé par mois s’élève à 508 Mdh. Ce montant est passé à 1.292 Mdh à fin 2021 et à 3.012 Mdh à fin 2022. Toutefois, la levée mensuelle moyenne des OPCI a chuté de façon brutale durant l’année 2023. Il n’est plus que de 1.952 MDH.

Pour ce qui concerne l’actif net des OPCI, celui-ci a également connu une forte progression entre Aout 2020 et Aout 2023. Ainsi l’actif net des OPCI est passé de 3,47 Milliards en Aout 2020 à 73,35 Milliards à fin Août 2023, soit une multiplication par 21 sur cette période, ce qui représente une progression moyenne annuelle de 176 %.

Toutefois, même si la progression de l’actif net des OPCI est forte depuis Aout 2020, elle n’est pas uniforme. Il y’a eu une période de démarrage entre Aout 2020 et décembre 2021, une période d’accélération sur l’année 2022 et par la suite l’évolution de l’actif net des OPCI a connu un fort ralentissement en 2023.

Comparativement à d’autre classes d’actifs, l’actif net des OPCI à fin Août 200, ne représentait que 0,7% de l’actif net des OPCVM. Il est passé, en l’espace de 3 ans à 13,2 % de l’actif net des OPCVM, soit une multiplication par près de 19, ce qui traduit une dynamique plus forte de l’industrie des OPCI comparativement à celle des OPCVM.

De la même manière, trois phases d’évolution ressortent. Une phase de démarrage allant d’Aout 2020 à fin décembre 2021 durant laquelle l’actif net des OPCI représentait en moyenne 1,2 % de l’actif net des OPCVM, puis une période de forte accélération durant l’année 2022. Il s’en est suivi une période de ralentissement voire même une régression durant les 8 premiers mois de l’année 2023.

De l’analyse qui précède, on peut en déduire que l’industrie des OPCI a connu une évolution sur trois phases. La première phase de démarrage qui s’est caractérisée par la mise en place de l’écosystème. En effet sur les 9 sociétés de gestion agréées, 2 sociétés ont eu leur agrément en 2019 et 7 ne l‘ont eu qu’en 2020 ou durant les deniers jours de 2019. Ce n’est donc qu’en 2021 que leur activité à réellement débuté. La deuxième phase s’est étalée sur toute l’année 2022 durant laquelle, l’activité des OPCI a très fortement progressé. Toutefois, cet élan a été brutalement freiné en 2023. En effet, durant les 8 premiers mois de l’année 2023, la progression de l’actif net des OPCI n’a atteint que le tiers de celle des 8 premiers mois de l’année 2022. Le fort ralentissement de cette nouvelle activité en 2023, qui pourra conduire par la suite à la disparition d’une partie des composantes de l’écosystème des OPCI au Maroc, trouve son explication dans le revirement qu’a connu la fiscalité des OPCI et qui a entaché la confiance que les investisseurs, et plus particulièrement les investisseurs privés, plaçaient dans cette nouvelle activité qui était pleine de promesses.

Par ailleurs, il n’est pas exclu que l’expérience des OPCI au Maroc et la forte progression de cette nouvelle activité ainsi que les perspectives qu’elle a ouvertes et qu’elle pourra ouvrir, soit un exemple qui sera repris par un grand nombre de pays Subsaharienne. Ainsi la continuité de la réussite des OPCI au Maroc, et une condition forte pour positionner le Maroc en tant qu’exemple pour l’Afrique et ainsi contribuer à renforcer son Soft Power dans ces régions.

Ainsi, et afin de réinstaurer la confiance, il est plus qu’urgent de revoir, de façon concertée et participative, la fiscalité des OPCI pour que ces dernies puissent jouer le rôle qui est le leur et plus particulièrement dans la libération des fonds qui seraient, sans les OPCI, figés dans les murs des immeubles et que le Maroc, de par l’expérience de ses acteurs, soit l’exemple à suivre pour une bonne partie des pays Africains.

Noreddine TAHIRI

Directeur Général de AjarInvest