Marchés

Depuis le lancement de la première société de gestion d'OPCI durant l'été 2019, ce marché n'a pas cessé de croître, dépassant la barre des 10 milliards de dirhams d'actifs en juin 2021 avant de se stabiliser autour de 50 milliards entre 2022 et 2023 et de réaccélérer par la suite. Porté récemment par l’État, qui utilise ce véhicule pour libérer des capacités financières, et par des investisseurs institutionnels qui y voient un bon produit de placement, ce jeune secteur connaît une ascension remarquable.

Cette performance, qui représente près d’un sixième de la taille du marché des Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), témoigne de la dynamique impressionnante dont bénéficie cette classe d’actifs.

Un levier clé pour le financement public
L’État joue un rôle moteur dans cette dynamique en utilisant le mécanisme des OPCI pour diversifier ses sources de financement. En 2025, il est prévu que plus de 30 milliards de dirhams d’opérations de financement public soient réalisées via ces fonds, renforçant ainsi leur attractivité pour les investisseurs. Par ailleurs, le contexte actuel de baisse des rendements obligataires accentue l’intérêt des institutionnels pour cette classe d’actifs. En effet, les OPCI offrent des rendements potentiellement supérieurs à ceux des bons du Trésor, tout en maintenant un niveau de risque relativement faible grâce à la qualité des actifs sous-jacents. Ces revenus, issus de bonnes signatures publiques et privées, confèrent au secteur un avantage concurrentiel indéniable par rapport aux produits de taux.

Le développement des OPCI repose également sur un encadrement rigoureux par l’Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC). À l’image des autres classes d’actifs régulées, ce cadre strict garantit la transparence et la stabilité du secteur, attirant ainsi une clientèle institutionnelle diversifiée. Pour l’heure, le marché reste principalement dominé par les investisseurs qualifiés, bien que quelques personnes physiques y soient également présentes. Cependant, les fonds grand public, qui permettraient une plus large distribution, n’ont pas encore vu le jour, laissant entrevoir un potentiel de croissance important pour les années à venir.

Des taux d’occupation élevés
Les actifs immobiliers détenus par les OPCI affichent des taux d’occupation élevés qui permettent de sécuriser les rendements. Les données à fin juin 2024, telles que publiées par l’AMMC, montrent que pour l’ensemble des OPCI gérés, le taux d’occupation physique atteint 96,8 %. Les catégories les plus performantes incluent les bâtiments à usage administratif, les établissements touristiques et centres de loisirs, ainsi que les bâtiments à usage d’enseignement ou de formation. Ces segments affichent des taux d’occupation de 100 %. 

Les unités industrielles (49 %) et les actifs en cours de développement ou à usage mixte (51 %) enregistrent un taux de vacance plus élevé, expliqué par la nature de ces actifs, souvent soumis à des délais de mise en service plus importants.

Les OPCI ayant une stratégie d’investissement diversifiée affichent un taux moyen de 92,6 %, légèrement inférieur à la moyenne globale. Les segments les mieux lotis restent similaires à ceux de la performance globale, avec des taux d’occupation atteignant également 100 %.

Les OPCI spécialisés se distinguent par un taux d’occupation physique moyen exceptionnel de 99,7 %. La gestion ciblée et la concentration sur des typologies spécifiques d’actifs permettent d’atteindre une pleine occupation sur presque toutes les catégories. Même les bureaux, catégorie souvent sujette à des fluctuations, enregistrent un taux d’occupation impressionnant de 99 %.