Décryptages

Ajarinvest, filiale de la CDG et du CIH Bank, première société de gestion d’OPCI au Maroc active depuis 2019, a accumulé un riche ensemble de données sur le marché de l’immobilier, en particulier sur les prix et loyers des actifs, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces ou de terrains nus. L'objectif de cet article est de présenter une analyse consolidée d’une partie de ses données, avec un focus particulier sur l’évolution des prix et des loyers dans les deux principales métropoles du Royaume, Casablanca et Rabat.

Méthodologie

Sur la période allant de 2019 à fin 2023, l’échantillon représentatif, dont les données ont été recueillies par Ajarinvest, s’élève à 15.227 actifs dont 4.855 actifs bureaux et 10.423 actifs commerces. 41 villes sont concernées par cette analyse. Ces informations portent à la fois sur les offres, sur les transactions effectivement réalisées et sur les valorisations immobilières réalisées par les évaluateurs immobiliers OPCI et qui ont conduit effectivement à des transactions.

Dans cet article nous allons nous concentrer uniquement sur l’analyse du marché des bureaux :

• Sur les 41 villes analysées, Casablanca et Rabat concentrent 75 % de l’échantillon. Nous allons donc nous concentrer sur le marché de bureaux sur ces deux villes.
• Les valeurs fournies concerneront ces deux villes et la moyenn de ces deux villes, toutefois, il est à préciser que les prix que ce soit pour l’acquisition ou la location dépendent en partie du quartier concerné. L’objectif est de donner une vue globale du marché.

Ainsi la présente analyse repose sur un échantillon représentatif d’actifs immobiliers à usage de bureaux, répartis entre ces deux villes, couvrant la période 2019-2023. Elle porte sur les prix de vente moyens au mètre carré ainsi que sur les loyers. Pour apporter un éclairage encore plus pertinent, ces données ont été croisées avec l’évolution du PIB courant du Maroc durant la même période. Cette démarche permet de mieux comprendre les interactions entre la santé économique du pays et les performances du marché immobilier et plus particulièrement pour ces deux villes phares.

Évolution des prix des actifs immobiliers

L’évolution des prix de vente des bureaux à Rabat et Casablanca a été marquée par une série de fluctuations qui traduisent les impacts directs des cycles économiques. Une analyse détaillée révèle une corrélation notable avec l’évolution du PIB courant.

Prix des bureaux (Dh/m²) sur les villes de Rabat et Casablanca

• À Rabat, les prix des bureaux ont affiché une tendance haussière sur cette période. En 2019, le prix moyen était de 18 500 DH/m². Ce prix a connu une augmentation régulière, atteignant 22 010 DH/m² en 2023, après un léger fléchissement en 2022. Ceci met en exergue la résilience de la demande dans la capitale administrative.
• À Casablanca, l’évolution a, en revanche, été plus heurtée. En 2019, le prix au mètre carré des bureaux était de 19 668 DH, avant de chuter à 16 563 DH en 2020, une année marquée par la crise de la COVID-19. Cette chute importante a été suivie par une lente reprise. En 2021, le prix est remonté à 18 880 DH/m² pour finalement se stabiliser à 19 903 DH/m² en 2023. La dynamique casablancaise montre une sensibilité accrue aux aléas économiques, le marché local étant beaucoup plus réactif aux fluctuations macroéconomiques.

Croissance comparée des prix au m² (Rabat et Casablanca)

et du PIB Courant (Année de référence 2019)

En moyenne, le prix des bureaux dans les deux villes a progressé de manière modérée, passant de 19 084 DH/m² en 2019 à 20 957 DH/m² en 2023. Cette évolution globale, bien qu’influencée par des variations locales, reste cohérente avec les reprises économiques observées après la crise, notamment à partir de 2021.

L’analyse des données révèle une corrélation claire entre l’évolution des prix de vente des bureaux et celle du PIB Courant. En particulier à Casablanca, les fluctuations du PIB se sont traduites par des ajustements significatifs des prix des actifs immobiliers, tant à la baisse en 2020 qu’à la hausse en 2021 et 2023. À Rabat, cette corrélation est également présente, bien que le marché y soit plus résilient et moins volatile.

La mise en évidence de cette corrélation entre l’évolution des prix immobiliers et celle du PIB courant, reflète l’impact de la croissance économique sur le secteur immobilier.

Évolution des loyers et corrélation avec le PIB

Les loyers, autre indicateur clé du marché immobilier des bureaux, ont suivi une trajectoire similaire à celle des prix de vente, bien que de manière plus tempérée. Leur évolution met également en évidence une certaine synchronisation avec la conjoncture économique.

Loyers des bureaux (Dh/m²) sur les villes de Rabat et Casablanca

• À Rabat, les loyers des bureaux ont montré une résilience, avec une baisse modérée par rapport à Casablanca. En 2019, le loyer moyen était de 134 DH/m². En 2020, à l’instar des autres indicateurs économiques, il a diminué à 125 DH/m² avant de remonter légèrement à 129 DH/m² en 2023. Cette relative stabilité du marché locatif dans la capitale est en partie due à la nature des locataires, souvent des institutions publiques ou des entreprises bénéficiant de contrats de longue durée.
• Casablanca, de son côté, a connu des variations plus importantes. Le loyer moyen a baissé de 145 DH/m² en 2019 à 131 DH/m² en 2020, suivant la forte contraction de l’économie cette année-là. Cependant, à mesure que le PIB s’est redressé en 2021, les loyers ont bondi à 159 DH/m², avant de se stabiliser à 138 DH/m² en 2023. Cela reflète un marché plus concurrentiel et plus sensible aux cycles économiques.

Croissance comparée des loyers au m² (Rabat et Casablanca)

et du PIB Courant (Année de référence 2019)

La moyenne des loyers dans les deux villes a légèrement diminué, passant de 140 DH/m² en 2019 à 134 DH/m² en 2023, avec des hausses ponctuelles en 2021 en raison du rebond économique.

De manière générale, les loyers des bureaux sont également corrélés au PIB Courant, mais de manière moins directe, notamment en raison des durées des contrats locatifs et des mécanismes d’indexation qui lissent l’impact immédiat des chocs économiques. Cependant, les fluctuations observées à Casablanca, notamment en 2020 et 2021, témoignent de la sensibilité du marché locatif aux performances économiques globales.

Conclusion et Perspectives

L'analyse des données sur l'évolution des prix et des loyers dans le marché immobilier locatif de bureaux à Rabat et Casablanca, couplée avec l'évolution du PIB, révèle des corrélations significatives entre les cycles économiques et les performances de ce marché. Cette corrélation met en évidence l'importance de la conjoncture économique sur la dynamique des prix des actifs immobiliers, en particulier dans les grandes métropoles comme Rabat et Casablanca.

En conclusion, l'initiative prise à travers la publication de cet article, visant à partager ces informations, est un premier pas vers une meilleure transparence du marché immobilier locatif au Maroc. Pour renforcer cette dynamique, la future association des sociétés de gestion d’OPCI pourrait jouer un rôle déterminant, notamment en matière de collecte, de diffusion et de normalisation des données. À terme, cela permettrait de mettre en place un indice de référence pour le marché locatif, offrant aux investisseurs un outil précieux d’aide à la décision, et contribuant à la professionnalisation et à la transparence du secteur.