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Cette révision intervient après un exercice 2025 jugé solide par BKGR. Aradei Capital a clôturé l’année sur un chiffre d’affaires consolidé de 647 MDH, en progression de 6,8%, porté par la bonne tenue du portefeuille existant et par la contribution partielle de Sela Park Casablanca, inauguré en novembre dernier. Le FFO part du groupe ressort, lui, à 322 MDH, en hausse de 5,4%, tandis que la marge d’EBITDA s’établit à 73,5%. Pour BKGR, ces niveaux traduisent la résilience opérationnelle du modèle, appuyée par un taux d’occupation de 97%, un taux de recouvrement du même ordre et une fréquentation de 47 millions de visites.

La note insiste également sur le profil de rendement du titre. Aradei Capital proposera au titre de 2025 un dividende de 23 DH par action, soit 1 DH de plus qu’un an auparavant. Cela correspond à un payout proche de 90% du FFO et à un rendement du dividende de 5,5%, un niveau que BKGR présente comme l’un des plus élevés de la cote casablancaise. Le management entend, selon les analystes, maintenir une politique de distribution régulière, avec un payout autour de 90%, supérieur au seuil minimal de 85% appliqué aux OPCI.

Au-delà de cette dimension rendement, BKGR met en avant une inflexion plus active du modèle. Aradei Capital ne se limite plus à une logique de foncière patrimoniale passive. Le groupe déploie une approche plus orientée «value-add», fondée sur la transformation des actifs, la montée en puissance des loisirs, le développement du retail media et les rénovations engagées sur certains centres, notamment Almazar et Borj Fez. Cette évolution doit permettre d’améliorer la contribution future des actifs, tout en adaptant les centres commerciaux aux nouveaux usages.

Le plan de développement à horizon 2030 constitue l’autre pilier de la thèse de BKGR. Aradei Capital dispose d’un pipeline d’investissement de 3,3 milliards de DH, dont 1,8 milliard déjà identifié. À cet horizon, le groupe vise une valorisation de portefeuille supérieure à 11 milliards de DH, un chiffre d’affaires au-delà de 1 milliard de DH et un FFO proche de 500 MDH. Dans ses propres prévisions, BKGR retient une approche prudente, avec des rythmes de montée en régime graduels, une indexation locative modérée et sans hypothèse agressive sur les taux d’occupation ou les loyers.

Cette phase d’investissement aura toutefois un impact sur certains agrégats à court terme. En 2026, BKGR anticipe un chiffre d’affaires de 779 MDH, en hausse de plus de 20%, soutenu notamment par des revenus exceptionnels liés au projet de promotion immobilière de Dar Bouazza, l’intégration en année pleine de Sela Park Casablanca et la montée en puissance des actifs rénovés. Mais la marge d’EBITDA devrait ponctuellement revenir autour de 65%, sous l’effet du mix de revenus et des charges de montée en régime des nouveaux actifs, avant de se normaliser autour de 70-71% à partir de 2027.

Sur le plan bilanciel, la dette nette ressortait à 2,8 milliards de DH à fin 2025, en hausse de 10,9%, sous l’effet des investissements liés à Sela Park Casablanca et aux travaux de rénovation. BKGR prévoit une progression de l’endettement dans les prochaines années pour accompagner le pipeline, tout en estimant que le ratio dette nette/EBITDA devrait rester sous 7,5x, grâce à la hausse attendue des revenus. Le bureau de recherche souligne également la flexibilité financière du groupe, avec un LTV EPRA de 34%.

La valorisation actuelle constitue enfin un élément central dans le changement de recommandation. Malgré des fondamentaux jugés robustes, le titre a sous-performé le marché. BKGR relève qu’Aradei Capital a évolué sur douze mois entre 396 DH et 490 DH, avec une contre-performance de 11,2% en 2025 dans un marché en forte hausse. Le P/FFO 2025 ressort à 16,4x, contre 19,8x en 2024, un niveau que les analystes considèrent comme décoté au regard du profil rendement-croissance de la valeur.

BKGR fonde sa valorisation sur une méthode DCF, avec un taux sans risque de 2,94%, une prime de risque de 6,50% et un bêta de 0,80, conduisant à un coût des fonds propres de 8,14%. Le léger relèvement de l’objectif de cours reflète principalement la prise en compte du plan de développement 2025-2030, les synergies attendues du projet mixed-use casablancais et une meilleure visibilité sur l’exécution du pipeline. Pour le bureau de recherche, ce nouveau cycle donne au titre un profil plus complet, combinant rendement visible et relais de croissance identifiés.