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Le fonds de retraite Sud-africain a pris, rappelons-le, une participation de 270 MDH dans Aradei Capital dans le cadre d'une augmentation de capital annoncée récemment. La transaction est réalisée concomitamment avec une acquisition des titres de la société auprès de la Banque Européenne de Reconstruction et Développement (BERD). L’investissement global au titre de cette opération mixte s’élève ainsi à 490 MDH, représentant une participation de 13% dans le capital de la société.
Cette transaction n'a pas influencé l'envie de Aradei Capital d'être listé en Bourse. Cela est même cité en premier dans les axes stratégiques de la foncière. " Le premier volet de la stratégie privilégiée par Aradei Capital comprend l’introduction de la Société sur le marché réglementé de la Bourse de Casablanca", lit-on dans le document de référence actualisé rendu public vendredi. Cette initiative a pour but la levée immédiate de fonds, une liquidité accrue des titres, et une appréciation du portefeuille à la valeur de marché.
En effet, une introduction en bourse permettra à Aradei Capital d’obtenir du financement et du capital à long terme pour soutenir la croissance via l’investissement dans le développement et le réaménagement du parc immobilier existant ainsi que l’acquisition de nouveaux biens.
L’accès au marché des capitaux conférera aussi à Aradei Capital la capacité de sécuriser un financement permanent renforcé par le cadre fiscal avantageux conféré par les opérations d’introduction à la bourse de Casablanca.
La cotation en bourse permettra également d’accroitre la profondeur du spectre d’investisseurs en attirant les organismes réticents à l’investissement dans les titres non cotés ou disposant d’une enveloppe limitée dédiée à l’investissement dans les titres peu liquides.
Par ailleurs, la cotation en bourse d’Aradei Capital assurera une liquidité certaine de ses titres permettant aux investisseurs (institutionnels et petits porteurs) d’acquérir et de céder leurs actions à leur gré. Cette liquidité est généralement limitée pour les investisseurs individuels qui souhaitent investir directement dans des actifs immobiliers à rendement locatif.
Diversification
Outre l'IPO, la stratégie de Aradei Capital repose sur le fait de diversifier et étoffer davantage son portefeuille. "La taille du portefeuille étant un paramètre essentiel au sein d’une foncière, Aradei Capital envisage d’atteindre une taille adéquate afin d’optimiser sa structure de coûts et de facto, son rendement. Dans cette optique, la Société prévoit de s’appuyer sur trois principaux relais de croissance afférents à son activité".
En premier lieu, Aradei Capital compte allouer une importante partie de son budget d’investissement au développement dynamique et opérationnel de ses actifs existants notamment à travers, à la fois, l’augmentation de la surface commerciale, la rénovation d’une partie de ses biens opérationnels ainsi que la diversification de l’offre proposée au sein des actifs dans leur configuration actuelle. En effet, la croissance soutenue de la surface GLA reposera sur le développement des espaces non exploités adjacents aux structures existantes (terrains vides, parkings, etc.).
Aussi, Aradei Capital continuera à investir dans des CAPEX de rénovation afin d’assurer une constante amélioration des services à la disposition de ses clients au sein de ses plateformes commerciales.
Enfin, dans le but de diversifier les gammes de produits présents au sein de l’offre immobilière d’Aradei Capital, la Société soutiendra ses investissements dans le développement de nouvelles catégories d’actifs notamment dans le professionnel, le résidentiel et l’industriel.
En second lieu, la Société capitalisera sur son expertise dans le secteur afin d’investir dans des projets Greenfields via l’acquisition de nouveaux terrains et leur développement. En effet, une bonne partie du budget d’investissement servira à financer ce type de projets dont une grande partie est toujours en cours d’étude en partenariat avec le groupe Label’Vie. Ces projets concernent à la fois des galeries commerciales mais également des projets résidentiels.
Des investissements sur le plan régional ne sont pas écartés
En dernier lieu, Aradei Capital prévoit de saisir toute opportunité d’acquisition et d’investissement dans des actifs opérationnels afin d’alimenter le canal de croissance externe du groupe. Cette stratégie permettra de diminuer les différents risques liés au développement et à la construction et de bénéficier d’une mise en service immédiate. La Société a pour objectif d’investir aussi bien dans des actifs indépendants de taille intermédiaire que dans des actifs de taille importante. Par ailleurs, Aradei Capital compte étendre son activité à travers des investissements sur le plan régional sur le moyen terme.
Devenir un OPCI leader au Maroc
Aradei Capital a entamé un processus ambitieux de conversion en un OPCI à la lumière des nouvelles dispositions législatives marocaines. La conclusion du mandat de REIM Partners et la fusion Aradei Capital-BRE ont constitué deux étapes importantes qui ont ainsi permis de créer une foncière immobilière de référence comptant 29 actifs dans 15 villes du royaume avec près de 312 000 m² de surface locative totale de l’ensemble des actifs et plus de 500 locaux commerciaux.
La volonté d’Aradei Capital d’achever un tel processus se fait dans le cadre spécifique décrit par la loi applicable dont l’objectif est d’orienter l’épargne vers des actifs immobiliers jusque-là inaccessibles sauf à un nombre limité d’investisseurs dotés d’importants moyens d’investissement.
La stratégie principale est donc de s’imposer, au terme de cette mutation, comme un OPCI leader au Maroc, offrant un rendement stable à ses actionnaires à travers un important portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés. Par ailleurs, la mutation de la société en OPCI lui permettra de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, la Loi des Finances de 2018 a introduit une nouvelle mesure visant à aligner les activités bénéficiant du régime de l’exonération totale et permanente de l’Impôt sur les Sociétés avec celles dont l’exercice est autorisé par la loi n°70-14 régissant les OPCI. En outre, les droits d’enregistrement sur les variations du capital et changement de statut sont également sujets à une exonération.
Impacts Covid-19 sur l'activité
La crise sanitaire du Covid-19 a eu un impact sur la fréquentation des actifs d’Aradei Capital, notamment du fait de la fermeture des commerces non alimentaires et non essentiels. Depuis la déclaration de l’état d’urgence sanitaire, la surface commerciale ouverte aux clients au sein des actifs d’Aradei Capital, correspondant principalement aux commerces alimentaires, pharmacies, télécoms, services et banques représente 60% de la surface commerciale utile totale du Groupe Aradei Capital. À la date d’enregistrement du présent document de référence, il n’est pas possible de mesurer l’impact de la pandémie sur l’activité de la société. Le Groupe Aradei Capital, fort de la solidité de ses fondamentaux et de la qualité de ses partenaires, met en œuvre toutes les mesures nécessaires pour assurer une reprise maîtrisée des activités après la levée de l’état d’urgence sanitaire.
Suspension des guidances
Compte tenu des impacts de la crise sanitaire Covid-19 sur la situation économique nationale et sur l’activité de la Société entrainant des difficultés à émettre de nouvelles prévisions, la section perspectives du document de référence ne contient donc que l'actualisation des investissements prévisionnels pour l’exercice 2020. Les prévisions chiffrées antérieures présentées ne sont plus d’actualité compte tenu du manque de visibilité.