Placements immobiliers : Oxford Business group se penche sur les OPCI au Maroc
Le Maroc a adopté l’année dernière une loi permettant la création d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI). En vertu de cette législation, ces organismes doivent investir au moins 70 % de leurs actifs dans l’immobilier, le reste pouvant être investi dans d’autres actifs à des fins de diversification de portefeuille. Pour Oxford Business Group, "le secteur de l’immobilier commercial au Maroc devra connaître une forte impulsion grâce à ce nouveau nouveau cadre législatif". C'est ce qui ressort d'une étude qui vient de paraître sur les perspectives de croissance de ce marché.
Début 2016, le gouvernement a restructuré Vecteur LV (VLV), filiale du groupe marocain de distribution Label Vie, pour en faire le premier OPCI du pays, a souligné l’étude, indiquant que l’objectif visé est d’attirer plus d’investisseurs vers l’immobilier marocain. Traditionnellement, le secteur de l’immobilier a constitué une classe d’actifs de premier ordre au Maroc, notamment au cours des dernières années. À hauteur de 38.6 %, il représente la plus grande part des investissements directs à l’étranger (IDE) à destination du pays, selon les derniers chiffres de l’Agence marocaine de développement des investissements (AMDI), cités par le cabinet d’études britannique.
Si les retours sur investissement s’élèvent en moyenne à 9 % à Casablanca (soit le double des taux observés à Paris, avec une moyenne de 4.5 %), les investisseurs ont tardé à investir dans l’immobilier commercial marocain. Et pour cause : le différentiel se retrouvait annulé par le haut niveau d’imposition sur les investissements, comme l’a expliqué Nawfal Bendefa, PDG de VLV, à l’OBG. "Il était entendu que les investisseurs internationaux entreraient sur ce segment d’investissement une fois la loi sur les OPCI adoptée. Néanmoins, cela ne se fera qu’à partir du moment où le cadre budgétaire sera fixé, ce qui devrait intervenir dans le courant de l’année prochaine. Faute de quoi, le retour sur investissement ne sera pas assez intéressant pour les investisseurs internationaux", a estimé Bendefa. "Le prochain projet de loi des finances, prévu pour décembre, devrait comprendre un paquet fiscal en complément de la loi adoptée en début d’année", a-t-il ajouté, rappelant que les entreprises agissant en tant qu’OPCI sont imposées actuellement au même taux que les sociétés à responsabilité limitée.
Vers la création de 5 à 6 OPCI dans les années à venir
Les amendements au cadre budgétaire, particulièrement en matière de mesures fiscales incitatives, devraient contribuer au décollage des OPCI au Maroc. Cinq, voire six nouvelles OPCI devraient ainsi voir le jour dans les années à venir, selon Bendefa, PDG de VLV. Grâce aux mesures prises pour encourager le pouvoir d’achat des Marocains, les centres commerciaux en particulier devraient voir leur nombre grossir, ont souligné pour leur part les experts de l’OBG. Et d’ajouter que d’ici à 2020, pas moins de sept nouveaux centres commerciaux devraient ouvrir, portant leur total à 18, et doublant par là-même l’espace de vente dans les centres commerciaux. Le secteur de la distribution devrait avoir de beaux jours devant lui au Maroc grâce à l’essor de la classe moyenne, à la croissance du taux d’urbanisation (60 % de la population vit actuellement dans des zones urbaines), ainsi qu’à un marché de la distribution compétitif et moderne, a souligné l’analyse de l’OBG. "Avec 11 à 13 mètres carrés d’espace de vente par personne au Maroc, contre 23-24 m2 en Tunisie, et 200 m2 en France, la vente au détail moderne a une ample marge d’amélioration dans le Royaume", a déclaré Nawfal Bendefa, PDG de VLV, à l’Oxford Business Group.
Selon l’avis des experts du cabinet en conseil immobilier CBRE, cités par l’OBG, le parc total de bureaux devrait également progresser en passant de 1,6 million de mètres carrés en 2015 à plus de 2,1 millions de mètres carrés d’ici à 2020, soit près du double des niveaux observés en 2010. Dans une large mesure, les espaces commerciaux nouvellement disponibles font partie de grands ensembles immobiliers, par opposition à la construction d’immeubles individuels. Par exemple, Casablanca Finance City devrait offrir l’un des plus grands ensembles de bureaux de la ville sur environ 700.000 mètres carrés.
Une telle évolution devrait également ravir les parties prenantes du secteur, qui ont connu des difficultés en 2015 du fait du ralentissement économique et d’une inadéquation entre stock disponible et besoins des utilisateurs, selon CBRE
La demande placée sur les bureaux à Casablanca a en effet enregistré une contraction de 51 % l’année dernière, en passant de 57 signatures de bail en 2014 à 28. Ce déclin est dû principalement à une offre inadaptée aux exigences des utilisateurs sur les plans de la taille, des services et des conditions de location, précise le cabinet CBRE. Mais, les nouveaux projets immobiliers en cours de réalisation devraient offrir un parc de bureaux plus diversifié répondant aux normes internationales et aux exigences des investisseurs et des entreprises,conclut l’analyse de l’OBG.
