Décryptages

Focus : comprendre une fois pour toute le fonctionnement des OPCI

Puisque le législateur marocain a repris quasiment à la lettre le fonctionnement de ces produits depuis les textes français, un petit tour sur internet permet de comprendre rapidement comment fonctionnent ces produits. 

Tout d'abord, il faut savoir qu'un OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) est un produit hybride entre une SCPI et un OPCVM classique. Nous connaissons le fonctionnement d'un OPCVM, qu'en est-il des SCPI ? 

Les sociétés civiles de placement en immobilier 

Une société civile de placement en immobilier (SCPI) est un véhicule d'investissement (comme un OPCVM) regroupant plusieurs investisseurs particuliers ou institutionnels qui mise sur de l'immobilier tertiaire (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux, locaux d'activités types entrepôts logistiques). L'ensemble du parc immobilier d'une SCPI est mis en location afin de générer des revenus locatifs. Chaque investisseur touche sa quote-part de revenus proportionnellement à sa participation au capital de la SCPI. L'expérience française montre qu'il faut à terme distinguer deux grandes familles de SCPI: celles qui offrent un rendement élevé (elles reposent sur de l'immobilier d'entreprises) et celles qui sont adossées à des dispositifs fiscaux (elles reposent sur de l'immobilier résidentiel). A noter que Ce sont les SCPI de rendement qui constituent plus de 90% de la collecte de capitaux auprès des épargnants (Source : BFM). 

Un OPCI est donc un produit hybride entre une SCPI et un OPCVM. Ainsi, leurs placements ne sont pas exclusivement concentrés sur l'immobilier. La part de l'immobilier représente en effet entre 60 à 90% tandis que le reste peut être investi par le gérant en titres, Opcvm monétaires, obligataires ou actions. Avec l'OPCI, le gérant bénéficie de plus de latitude pour ses investissements. L'épargnant profite d'un surcroît de diversification et surtout d'une plus grande liquidité.

Les spécialistes marocaines, auraient aimé que les OPCI puissent céder leurs biens lorsqu'ils le souhaitent. Des plus values qui pourront renforcer la rentabilité du véhicule de placement en plus de libérer du cash pour d'autres opportunités. Une option qui n'est pas envisageable pour l'instant. 

Deux grands acteurs prennent le large pour le moment 

Ajarinvest, filiale de CDG et CIH. Cette nouvelle filiale spécialisée dans la gestion de sociétés et de fonds de placement d'investissement des des immeubles en vue de leur location, se donne pour objectifs d'atteindre un chiffre d'affaires de 17 MDH en 2016 qui devrait ensuite être multiplié par quatre à horizon 2022. Son capital social sera de 7 MDH et détenue à hauteur de 70% par la CDG et 30% par CIH. Cette société de gestion pourrait récupérer des biens commerciaux auprès des deux groupes, voire de nouveaux biens dans le but de les gérer et dégager de la rentabilité à ses deux actionnaires. On en sait pas plus pour l'instant. 

VLV, filiale du Groupe Label'Vie. VLV aspire à devenir un leader national de l'immobilier commercial et le premier Organisme de Placement Collectif Immobilier -OPCI- au Maroc. Cette filiale va louer le parc de Label'Vie à sa maison-mère (Label'Vie). Un rendement intéressant pour les actionnaires de VLV et un moyen de réduire la taille de l'actif immobilisé du Groupe Label'Vie, ce qui va augmenter sa rentabilité économique globale.