Marchés

Le programme d'aide directe au logement poursuit son déploiement, avec plus de 314.000 demandes enregistrées et 128.000 aides versées à fin septembre 2026. Toutefois, pour les promoteurs immobiliers, le nombre de bénéficiaires ne suffit pas à mesurer son efficacité. Encore faut-il que les logements proposés correspondent aux capacités financières des ménages et que les conditions de production permettent aux opérateurs de répondre à cette demande.

Si la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) accueille favorablement les orientations du PLF 2027, elle réclame plusieurs ajustements. Parmi ses principales demandes figure une révision du plafond du prix de vente TTC du logement social.

La profession souhaite également raccourcir les délais de traitement des dossiers, simplifier les démarches et clarifier les modalités de versement des aides. Elle préconise ainsi une évaluation du dispositif à l'échelle territoriale, considérant que les besoins des ménages, les prix immobiliers et l'offre disponible diffèrent sensiblement d'une région à l'autre.

La FNPI plaide, dans le même temps, pour une meilleure coordination entre les aides publiques, le crédit bancaire et la production de logements abordables. L'objectif est de rapprocher davantage les mécanismes de soutien à la demande des conditions réelles de commercialisation des programmes.

TVA : la question des délais de restitution

Le traitement de la TVA occupe également une place importante dans les observations de la Fédération. Le PLF 2027 prévoit un mécanisme de restitution de la taxe retenue à la source lorsque son montant excède celui effectivement dû par le fournisseur. Une disposition que la FNPI juge favorable à la neutralité fiscale, mais dont elle souhaite encadrer plus précisément l'application.

Pour les entreprises immobilières, engagées dans des opérations qui mobilisent des financements importants sur plusieurs années, les délais de récupération de la TVA constituent un enjeu de trésorerie. La Fédération réclame donc des échéances de restitution clairement définies, des procédures moins contraignantes et une meilleure visibilité sur le traitement des demandes.

Elle relève par ailleurs l'introduction d'un régime optionnel de TVA destiné aux marchands de biens immobiliers bâtis. Celui-ci permettrait, sous certaines conditions, la déduction de la taxe supportée sur certaines dépenses de rénovation et de réfection. La FNPI prend toutefois soin d'en préciser la portée : cette mesure concerne essentiellement les opérations de revente commerciale d'immeubles bâtis et ne modifie pas, de manière générale, le régime fiscal de la promotion immobilière neuve.

Objectiver les coûts de revient

Le coût de production du logement constitue l'autre grand sujet soulevé par la profession. La profession propose la constitution d'un groupe de travail avec les administrations concernées afin d'établir une grille objective des coûts de revient, distinguant les logements économiques, le moyen standing et le haut standing.

La démarche couvrirait l'ensemble des postes qui entrent dans le montage financier d'une opération : acquisition du foncier, matériaux, main-d'œuvre, études techniques, raccordements, équipements, assurances, frais financiers et charges administratives.

La Fédération précise qu'elle ne cherche pas à obtenir une garantie de marge pour les promoteurs mais souhaite identifier les postes sur lesquels une intervention publique permettrait de réduire les coûts de production, notamment à travers une meilleure mobilisation du foncier aménagé et une diminution des délais administratifs.

Ces derniers pèsent également sur les frais de portage financier des opérations, alors que les engagements des promoteurs interviennent souvent plusieurs années avant les premières livraisons.

La stabilité fiscale et la sécurité juridique restent, à ce titre, deux préoccupations importantes. La FNPI demande des clarifications concernant certaines dispositions du PLF relatives aux droits d'enregistrement prescrits, aux procédures applicables aux plus-values immobilières et aux voies de recours. Elle insiste sur la nécessité de règles suffisamment explicites pour limiter les divergences d'interprétation et les contentieux.

La Fédération souhaite enfin instaurer un cadre permanent de concertation avec les administrations chargées des finances et de l'habitat. Elle entend notamment y porter ses propositions sur le plafonnement des prix, la maîtrise des coûts de construction et les conditions de financement des programmes immobiliers.

Y. Sedidk