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Abdou Kabbaj, consultant senior au sein d’Ailancy, nous parle des points particuliers à prendre en compte par les futurs opérateurs pour bien démarrer l'activité. Cet ancien de la gestion d'actifs est intervenu au sein de plusieurs banques de premier plan. Il a eu l’opportunité de piloter des projets d’envergure principalement sur des sujets en lien avec les fonds alternatifs, dont l’OPCI.
Il a également animé un groupe de travail avec les sociétés de gestion en immobilier au sein de l’ASPIM (Association des sociétés de professionnels de l’immobilier en France) sur la dématérialisation des ordres de mouvement non cotés via l’utilisation d’un registre décentralisé.
Il faut dire qu'avec la publication de la circulaire 02/2018 relative aux sociétés de gestion d’OPCI, les opérateurs commencent à préparer leurs dossiers d’agrément – pour la société de gestion et pour l’OPCI – à déposer auprès de l’AMMC avant le démarrage de leurs activités. Ladite circulaire fixe les conditions d’agrément des sociétés de gestion d’OPCI, les moyens nécessaires à l’exercice de leur activité, les règles déontologiques et les modalités d’informations financières pour les investisseurs. Au-delà des éléments constitutifs du dossier d’agrément, notre invité est convaincu que les opérateurs doivent considérer trois points en particulier dans leurs réflexions :
- Les opérateurs doivent capitaliser sur les actifs immobiliers de leur groupe en logeant leurs immobilisations dans les véhicules OPCI transparents. Cela garantirait un bon démarrage des fonds OPCI au vu de la qualité des actifs immeubles (bureaux) et du faible risque d’absence des revenus locatifs.
- Les opérateurs doivent se doter de moyens humains avec le bon niveau d’expertise pour la gestion des opérations d’investissement, de valorisation des actifs et de reporting aux investisseurs.
- Les opérateurs doivent s’équiper d’outils performants et spécialisés. Au démarrage de l’activité, on peut croire que la faible volumétrie des opérations et la fréquence de valorisation des fonds (a minima mensuelle) peuvent justifier le choix des opérateurs de ne pas investir dans des outils informatiques. Cependant, il y a un enjeu important d’historisation et d’uniformisation des données immobilières, problématique propre à l’activité non cotée, que les acteurs ne doivent pas négliger.
Les défis de l'industrie des OPCI
"Cela va sans dire que l’un des défis les plus importants que rencontreront les opérateurs sera la promotion et la distribution de ce produit auprès de leur clientèle institutionnelle, dans un premier temps, et de leur clientèle «grand-public», dans un second temps", explique Kabbaj. L’absence de «Track record» sur cette activité rendra difficile la promotion du produit et donc la collecte de souscriptions lors des premiers mois d’activité. Il faudra alors trouver la bonne formule pour attirer les investisseurs, tout en leur promettant une rentabilité stable et élevée.
L’autre défi est l’uniformisation des données immobilières. La multiplicité des acteurs (investisseurs, Asset manager, Property manager, Facility manager, experts immobiliers et dépositaires) et les différents formats de données rendront la tâche difficile aux acteurs pour échanger, stocker, traiter et restituer l’information aux investisseurs.
"Nous pensons que l’un des rôles de la future association des professionnels de l’immobilier (OPCI) sera de proposer un format de données unique, qui rendrait facile et fiable les échanges entre les acteurs".
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