Décryptages

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise au Maroc constitue une alternative d’investissement attractive pour les institutionnels et les particuliers. Avec des taux de rendement compris entre 6 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 pb par rapport aux bons du trésor à 10 ans contre 200 pb sur le marché Madrilène par exemple. Cette dernière fait cependant face à plusieurs enjeux en matière de disponibilité de produits, de dynamique de la demande utilisateurs et de liquidité.

Au Maroc, sur les 10 dernières années, plusieurs projets tertiaires ont été réalisés avec succès dans le respect des standards internationaux : centres commerciaux, entrepôts, immeubles de bureaux de nouvelle génération. Grâce à la qualité des prestations offertes et à des localisations prime, cette offre nouvelle sur le marché a réussi à drainer une demande utilisateurs non encore satisfaite jusque-là ou inexistante au Maroc.

Un écoulement long des produits...

S’agissant de la dynamique de la demande utilisateurs, on assiste à un allongement des rythmes d’écoulement des produits. D’une part, ceci s’explique par l’augmentation significative des stocks en cours de développement ou escompté. A titre d’exemple, le Maroc comptait 3 centres commerciaux en 2012, là où à fin 2015, 9 centres commerciaux seront en exploitation dans le Royaume, et 20 en projet à horizon 2020. L’offre de bureaux dans la ville de Casablanca est amenée elle aussi à passer de 1,6 Million de m² actuellement à 2,1 Millions de m² à horizon 2020. Au total sur la période 2010-2020, le stock de bureaux à Casablanca aura presque doublé (+96%). D’autre part, la demande des utilisateurs s’affaiblit compte tenu de l’affaissement de la confiance des décideurs engendrée par la crise économique et une forme d’attentisme alimentée par l’annonce des projets à venir. Cette tension sur les marchés locatifs a un impact direct sur le marché de l’investissement au Maroc car les durées d’écoulement qui s’allongent ne donnent pas un confort ni une lisibilité suffisante à l’investissement.

Les OPCI à la rescousse ?

La promulgation en cours des OPCI au Maroc permettra de rendre un peu liquide ce marché. En effet, et à l’image du véhicule d’investissement créé par le groupe Label Vie et la BERD, les OPCI auront pour vocation de structurer des opérations en immobilier tertiaire dans le respect de règles prudentielles de diversification de risque et de valorisation. De plus, leur gestion sera confiée à des sociétés de gestion spécialisées, qui maitrisent le sous-jacent de ces investissements : la pierre. Ils pourront aussi contribuer au financement de l’économie marocaine en accompagnant les entreprises dans l’externalisation de leur immobilier d’exploitation. En dédiant leur fonds à leur cœur de métiers, les entreprises gagnent en compétitivité et utilisent un immobilier souvent mieux géré, mieux entretenu et souvent plus économique.

En attendant, de nouvelles industries fleurissent...

« Notre objectif est de faire évoluer l’aménagement répétitif et hiérarchisé des espaces vers un aménagement plus efficient ; dans lequel chaque salarié utilise la typologie d’espace appropriée au besoin déterminé », déclare Mario Nunez, Manager du département Building Consultancy CBRE Maroc qui a aménagé plus de 30 000 m² de bureaux depuis 2010. Pour lui, l'activité bureaux aura un nouvel avenir avec les OPCI qui devront se diversifier : terrains, bureaux, immeubles, villas... tout est à prendre dans l'immobilier, surtout l'immobilier du bureaux.

Mais à côté des ces entreprises qui travaillent pour l'efficience immobilière, un autre business voit le jour au Maroc, celui de l'expertise. Car, les OPCI devront valoriser leurs bien avec méthodes scientifiques (DCF, comparables etc...). Des cabinets d'expertises existent déjà et selon nos informations, une association est déjà en cours de création pour faire du lobbying. Car ces experts en immobilier devront être homologués. Quoi de meilleur qu'une association pour se présenter devant les régulateurs ?

En attendant, la législation sur les OPCI prend du retard mais pour une fois, cela arrange tout le monde en vue du climat de confiance actuel.