OPCI : Comment fonctionne VLV, filiale de Label'Vie
Hormis l’objectif de séparer le foncier du métier principal du groupe Label'Vie, à savoir l’exploitation de magasins de distribution moderne, VLV a également pour mission de valoriser le foncier dormant des anciens magasins Métro.
En effet, les analystes de CFG Bank expliquaient dans une note début 2017 que la majorité des ex-magasins Métro, actuellement Atacadao, possèdent des terrains non développés, adossés aux magasins (initialement prévus pour une éventuelle extension), et/ou des parkings surdimensionnés. L’un des objectifs de VLV sur les prochaines années sera de valoriser ce patrimoine et d’accroitre les revenus locatifs du groupe, en utilisant la capacité excédentaire des parkings ainsi que les terrains vides pour y développer et louer de nouveaux espaces commerciaux (magasins, restaurants, cafés, espaces de jeux). "A titre d’illustration, nous pouvons citer le cas du magasin Atacadao de Ain Sbaa, dont le parking a été redimensionné, permettant ainsi le développement de plusieurs nouveaux magasins (Kiabi, Burger King, Marwa, Gifi), des espaces locatifs développés et loués par VLV", expliquent les analystes.
Aussi et dans l’optique de la séparation de l’activité immobilière du cœur de métier, le groupe prévoyait de transférer le foncier détenu par LBV à VLV, faisant de LBV une société purement opérationnelle à l’instar de HLV, MLV et SLV. Le groupe a dû néanmoins renoncer à cette opération en raison du coût fiscal (31% sur les plus-values de cession) qui y est associé. LBV a par conséquent opté pour une autre alternative, à savoir la titrisation des biens immobiliers. En 2014, la titrisation a ainsi permis au groupe d’améliorer son niveau de trésorerie/liquidité et d’alléger sa structure bilancielle (baisse de l’endettement bancaire à travers les revenus générés par l’opération et du niveau d’actifs immobilisés). Dans le cadre de cette opération, LBV dispose, à la maturité du contrat (dans 5 ans, soit en 2019E ), d’une option lui permettant de racheter à leur valeur de cession/titrisation (total de 466 MDH), les 20 biens titrisés. Sur le long terme, l’objectif de LBV est de progressivement réduire sa participation dans VLV dans le but de la déconsolider totalement du périmètre du groupe.
A terme, selon les spécialistes de CFG Bank, LBV deviendrait un actionnaire minoritaire dans la foncière. D'ailleurs, LBV a cédé 27% du capital de VLV à la BERD (Banque Européenne de Reconstruction et développement) en 2015 à travers une augmentation de capital réservée. Notons que VLV a été valorisée à approximativement 1,3 MrdDH pre-money (soit près de 1,8 MrdDH postmoney).
De manière générale, lors de leur valorisation, les analystes de la Banque d'affaires de CFG Bank se montraient très optimistes quant à l'avenir du groupe Label'VIe. Ils valorisaient le titre à 1.917 DH. L'action est actuellement à 1.380 DH, soit un potentiel d’appréciation d'un peu plus de 37%. Les analystes de CFG recommandent l’achat du titre LBV. "Nous intégrons dans notre exercice de valorisation l’impact de l’augmentation de capital que devrait réaliser LBV courant 2017E pour un montant de 400MDH (l’hypothèse retenue pour le prix d’émission correspond au dernier cours boursier soit 1 400DH)", expliquent-ils. La recommandation est confortée par plusieurs éléments dont le potentiel de développement considérable de la distribution moderne au Maroc avec un ratio de 11m² par habitant contre 200m² en Europe ou 40m² en Turquie, et un taux de pénétration de seulement 15%. La stratégie de développement agressive de Label Vie au cours des prochaines années est également mise en avant, avec près de 18 000m² de nouvelles ouvertures par an.
