Décryptages

L’immobilier professionnel se développe au Maroc. À Casablanca, qu'elle soit dans le commercial, l'hôtelier ou industriel, l'offre ne cesse de s'agrandir et les rendements sont attrayants.

Avec l'avènement des OPCI au Maroc, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise devrait constituer une alternative attractive pour les institutionnels et les particuliers. Avec des taux de rendement compris entre 6 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 points de base par rapport aux bons du Trésor à 10 ans. Une aubaine.

 JLL (Jones Lang LaSalle), spécialiste mondial du conseil en immobilier d’entreprise, a produit une étude analysant la situation actuelle du marché immobilier à Casablanca, en termes d'offre et de rendement. Détails.  

Marché des bureaux : un total parc de 1,78 m² à fin 2018   

Concentrée actuellement sur six zones principales, l’offre immobilière des bureaux à Casablanca compte 1,7 million de m², avec approximativement 50.000 m² libres et disponibles à la location, selon le cabinet.  

Le centre-ville historique compte un total de 315.000 m², dont 250 m² de taille moyenne. La plus grosse concentration de cet espace se situe dans le quartier Central d’Affaires (QCA), la plupart des bureaux ayant une superficie approximative de 500 m². Toutefois, l’offre de bureaux est moins importante à Casa Anfa (30.000 m²) et à Ain Diab (75.000m²) comparé aux quatre autres zones à l’intérieur de la ville. Il est prévu que Casa Anfa augmente son offre bureaux avec le quartier d'affaires de CFC. Parmi les projets terminés récemment en 2017, l’on trouve Palmier Place dans le QCA (9000 m²), proposant 90 espaces de bureau, avec des superficies compromises entre 70 et 120 m².  

À côté, 37.000 m² supplémentaires d’espaces de bureau devraient arriver sur le marché en 2018, ce qui amènera l’offre à Casablanca à 1,76 millions de m² de GLA (gross leasing area ou surface commerciale utile).   

Un rendement entre 170 et 200 DH par m² par mois   

Au cours des dernières années, le cabinet a observé un glissement continu vers des espaces de bureaux de qualité supérieure, les spécifications des immeubles de bureaux devenant de plus en plus importantes pour les locataires. Ainsi, le rendement locatif en 2017 tournait entre 170 DH et 200 DH par m² par mois.  

Immobilier commercial : Une offre élargie de 27% en 2018   

Le commerce de détail est très populaire à Casablanca et a un impact majeur sur le marché général de l’immobilier du commerce de détail. Selon l'étude, il y a trois centres commerciaux principaux dans la ville, Morocco Mall (70.000 m²), Anfa Place (25.028 m²), et le centre Tachfine (25.000 m²). L’offre à Casablanca compte aussi les GSS, dont Marjane et la franchise Carrefour locale Label’Vie et d’autres marques commerciales internationales.   

Par ailleurs, le cabinet prévoit une hausse de l’offre future en 2018 à 27%, notamment avec l’extension de Marjane à Sidi Maarouf, qui augmente la taille de son centre commercial à 37.500 m². En outre, la fin des travaux de La Marina et Petra Mall à l’entrée de la ville en 2019 devrait ajouter approximativement 40.000 m² et 55.000 m² de surface GLA pour le commerce de détail au marché, amenant l’offre commerciale total à 273.000 m² à fin 2019.     

Des rendements entre 250 DH et 260 DH par m² par mois.   

Le cabinet explique que le taux d’occupation dans les centres commerciaux existants est généralement élevé, se situant entre 90 et 95%) étant donné que le commerce de détail en pied d’immeuble cède progressivement sa place aux centres commerciaux. En termes de rendement, les locations des commerces de détail dans les commerciaux les plus importants sont restées stables depuis l’ouverture en 2011 et 2013. Pour les magasins de Morocco Mall et Anfa Place les locations ont atteint 250 et 260 DH le m carré  respectivement.  

Immobilier hôtelier : les chambres dépasseront 8500 à fin 2020  

Le marché de l’hôtellerie à Casablanca dépend en grande partie des voyageurs d’affaires. Selon l’observatoire National du Tourisme, le marché d’hôtellerie à Casablanca compte approximativement 7400 chambres d’hôtel. Outre l’offre hôtelière, il y a aussi quelques 400 appartements de service. Cette dernière n’a pas augmenté de manière significative au cours des quelques dernières années, explique le cabinet. Les seules ouvertures majeures étant celle du Four Seasons à la fin 2015 offrant 185 chambres (d’ailleurs, c’est le seul dans le segment de luxe à offrir des normes internationales élevées) et de l’Ibis Casa Voyageur avec 130 chambres en octobre 2017.   

1.000 chambres d’hôtel supplémentaires sont annoncées. Et l’offre totale de chambres d’hôtel pourrait facilement dépasser 8500 fin 2020. L’offre à venir comprend un mélange de biens de différents emplacements, couvrant tous les segments, du moyen au luxe, avec et sans marque. Dans les projets qui doivent se terminer bientôt il faut noter le California Golf Resort (120 chambres), le Mogador de Golden Tulip (350 chambres), et le Royal Mansour actuellement en transformation.  

Rendement : Un revenu moyen par chambre de 114 dollars en 2017  

Les taux d’occupation à Casablanca sont typiques des marchés orientés affaires dans la région. La saisonnalité est limitée et les taux d’occupation se situent habituellement entre 50% et 60% tout au long de l’année. Les hôtels 4 et 5 étoiles ont en général des rendements supérieurs à la moyenne du marché, particulièrement lorsqu’ils dépendent d’une marque et sont gérés par des opérateurs internationaux. Après un léger recul à 64% en 2015 puis à 62% en 2016, les taux d’occupation ont connu un redressement à 66% en 2017. Le cabinet explique cette reprise par le bon rendement du segments 4 étoiles, qui résulte du redémarrage de l’activité des affaires, ce qui a amené une augmentation du nombre d’expositions et de conférences partout dans la ville.   

Par ailleurs, les prix quotidiens à Casablanca souffrent de peu de saisonnalité au cours de l’année vu l’orientation affaires du marché, qui repose en grande partie à des contrats commerciaux à prix fixe. L’ADR (revenu moyen par chambre) a augmenté de 2% pour atteindre 114 dollars en 2017 après 112 dollars en 2016.   

Immobilier industriel

Neuf zones industrielles sont établies dans les régions de Casablanca, bien qu’une bonne partie de l’offre dans certaines de ces zones soit maintenant dépassée. Il s’agit de la zone Ain Sebaâ, Sidi Bernoussi-Zenata, Ain Harrouda - Moulay Rachid-Sidi Moumen, Tit Mellil- Mediouna, Lissasfa, Sidi Mâarouf, Nouaceur et Had soualem. En moyenne dans 9 zones, le tarif de location mensuel par m² est aux alentours de 45 DH.