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Baisse drastique de la demande solvable, rareté du foncier et flou total sur les nouvelles aides aux acquéreurs, tout cela saupoudré du renchérissement inévitable du coût du crédit, ont provoqué une coagulation du marché immobilier, particulièrement dans le social. Le ministère de l'habitat enregistre au Maroc une amélioration timide de la production de 2,1% à 111.216 unités d’habitation en 2022, contre 108.953 une année auparavant et des mises en chantier en repli de -13,6% à 97.886 unités d’habitation au terme des six premiers mois de l’année 2022. Et les mises en chantier ont été encore plus faibles au deuxième semestre du fait de l'inflation.
Dans ce marché morose et attentiste, Alliances Darna fait mieux que la moyenne. Le promoteur produit plus et, surtout, réceptionne plus vite sa production (+54% au dernier trimestre) et commercialise tout aussi vite (+34% au dernier trimestre). Une dynamique qui s'explique par la diversification décidée par le groupe Alliances pour ce segment et qui consiste à privilégier la vente de lotissements plutôt que les produits finis. En effet, dans son nouveau plan stratégique, le groupe avait indiqué vouloir se positionner sur des produits à cycle court. Comprenez par là cette fameuse vente en lots qui permettrait de s’affranchir des difficultés de vente des biens immobiliers, tout en disposant des ressources financières pour honorer les engagements vis-à-vis des créanciers et de se doter de ressources pour financer le développement.
Et le pari est réussi du point de vue des ressources financières. Alliances Darna a vu son endettement passer sous la barre du milliard de dirhams en 2022, en recul de 15% par rapport à décembre 2021, grâce à la rotation plus rapide du cash.
Éviter le piège de l'inflation
Depuis 2022, le prix du foncier et des matériaux de construction ont connu une montée en flèche augmentant, de facto, le coût de revient des opérateurs immobiliers. Selon des données BKGR, les matériaux se sont appréciés de +190% pour le verre, +60% pour le cuivre, +50% pour l’aluminium, +30% pour les câbles électriques, +25% pour le bois et +20% pour le fer à béton, ce qui aurait impacté à la hausse les prix de vente et mis en difficulté plusieurs entreprises immobilières. La aussi, la diversification dans les lots permet de minimiser l'impact de l'inflation sur les marges, notamment dans le social où les prix de vente sont fixes.